谷文義與衡水希光通信有限公司租賃合同糾紛一審民事判決書
提交日期:2020-12-14 16:54:26
武邑縣人民法院
民 事 判 決 書
(2020)冀1122民初1032號

       谷文義與衡水希光通信有限公司租賃合同糾紛一審民事判決書

河北省武邑縣人民法院

民 事 判 決 書

(2020)冀1122民初1032號

原告:谷文義,男,1965年3月16日出生,漢族,現住河北省衡水市武邑縣。

委托訴訟代理人:許雙鳳,河北利華律師事務所律師。

被告:衡水希光通信有限公司,住所地:衡水市桃城區榕花街東側新華路****,統一社會信用代碼:91131102601258664R。

法定代表人:郭紅,職務:經理。

委托訴訟代理人:劉曉玲,河北中衡誠信律師事務所律師。

原告谷文義與被告衡水希光通信有限公司(以下簡稱希光通信)租賃合同糾紛一案,本院于2020年8月18日立案后,依法適用簡易程序,公開開庭進行了審理。原告谷文義委托訴訟代理人許雙鳳、被告衡水希光通信有限公司委托訴訟代理人劉曉玲到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

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原告谷文義訴稱,原、被告于2015年1月10日達成房屋租賃協議,約定被告承租原告位于武邑縣。雙方約定租賃期限自2015年1月10日至2020年1月10日,年租金七萬元,到期后如果繼續承租優先租于被告,應在3個月內通知原告,原告如不想繼續出租給被告,應在三個月內通知承租方。上述租賃合同五年期滿前,自2019年9月份開始,原、被告雙方通過多次溝通,最終達成口頭協議,被告繼續租賃原告房屋,房租上漲至9.9萬元/年。2020年1月10日合同到期后,被告并未按照新房租標準交納房租,但仍繼續占有上述租賃房屋及租賃房屋遙控鑰匙。原告多次與被告協商未果?,F如今,原告為了維護自身合法權益,故訴至法院提出訴訟請求:一、判令解除原、被告房屋租賃合同;二、判令被告立即騰空并返還原告所屬房屋及房門遙控鑰匙;三、判令被告向原告支付房屋占用費(按年租金9.9萬元計算,從2020年1月11日起至實際交付房屋時止,至本案起訴時房屋占用費為62383.56元),并結清使用期間的水、電費用;四、判令本案訴訟費等全部由被告承擔。

被告衡水希光通信有限公司辯稱,原告的訴請無事實和法律依據,應依法駁回其訴訟請求。一、原告的訴訟請求相互矛盾,其要求解除租賃合同的前提是存在合法有效且在租賃期的租賃合同,如能舉證證明其理應主張租金而不是房屋占用費,而原告主張的房屋占用費是在不存在合法有效的房屋租賃合同

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的情況下占用其房屋而有權要求支付的,顯然兩項訴訟請求的事實是相互矛盾的。二、原被告之間的租賃合同已于2020年1月10日到期,且雙方未對續租房屋達成一致意見,之后也未達成新的租賃合同,雙方不存在合法有效的租賃合同關系,那么便沒有解除原被告房屋租賃合同的前提,應駁回其訴訟請求。三、被告并未占用原告房屋,原告無權要求被告支付房屋占用費,相反,原告無故扣留被告物品,侵犯被告的財產權利,被告多次要求將物品搬走,原告均未同意,原告理應返還被告財產并賠償相應損失。四、因雙方未達成續租合議,被告未再租賃原告房屋,原告也將租賃房屋上鎖,且在被告搬離后帶多位租房戶去看房,但是因疫情及房租太高的原因未能出租,原告一直在出租該房屋,不存在損失,即使未能出租,也與被告無關,無權向被告主張權利。五、原告扣留被告物品,多次阻止被告將物品搬走,惡意拖延時間,直至八月份疫情好轉,起訴要求被告支付至實際搬離時的房屋占用費,同時現仍拒絕被告將被扣留的物品搬離,其主張無事實和法律依據,不應得到支持。

原告谷文義圍繞自己的主張舉證如下:證據一、登記在原告名下涉案房屋的房屋所有權證,原件一份,證明原告系涉案出租房合法權利人,出租涉案房屋為合法建筑,原告具有合法的訴訟主體資格;證據二、中國建設銀行原告名下的客戶交易明細清單4份,證明被告按照租賃協議約定向原告支付了5年

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期的租金,每年7萬元;證據三、被告業務經理任某與原告之間的微信聊天記錄8張及2020年1月13日原告妻子谷艷霞與被告經理任某電話錄音整理資料及原始載體,共同證明5年租賃協議到期前原被告雙方于2019年9月開始溝通續租事宜及被告同意按照最新的租賃合意年租金9.9萬元向原告支付租賃費;證據四、2020年8月17日原告對被告所租門店進行的照相照片2張及打印件2張,證明至2020年8月17日時被告仍占用原告房屋,夜間仍有照明且租賃門店內有被告經營的柜臺及打印件中可以顯示為被告宣傳的墻紙。

被告希光通信對原告提供的證據的質證意見如下:對證據一的三性均無異議;對證據二的真實性沒有異議,證據二是被告在履行雙方在2014年簽訂的書面的房屋租賃合同中約定的交付租金的義務;對于證據三的意見是,任某僅是被告的公司員工,不能代表公司簽訂租賃合同,也不能代表公司作出簽訂租賃合同的最終決定,根據我方提供的證據一也能夠證明公司認可的能夠代表公司簽訂租賃合同的人員除法定代表人外是李丙君,而且在微信聊天記錄中任某也明確了需要問過公司、經過老板同意,該份證據不能證明雙方之間達成了續簽合意,也不能證明雙方重新簽訂新的租賃合同,該證據不能證明原告所要證明的證明目的,對該份證據的其他質證意見同我方舉證意見;對電話錄音,該份錄音中沒有顯示雙方之間達成了租賃合意,而且在2020年1月13日雙方仍就租金、租期進行協

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商,該份證據只是體現了原告人員與被告工作人員之間的協商過程,但是租賃合同的形成是要有要約和承諾,雙方之間并未達成一致意見,原告妻子不同意打三個月的房租,該份證據能夠證明直到被告將手機搬走、2020年1月13日原告將出租房屋門上鎖雙方仍未達成新的租賃合同,該證據不能達到原告所要證明的證明目的,對原告的證明目的不予認可;對證據四中的2張照片,該證據中顯示的發光字也是原告拒絕被告拆除,被告本應在新店裝修時可重新進行利用,但是因原告拒絕導致需重新花費該部分費用,該證據也不能證明被告仍在使用該房屋進行經營,且事實上,被告根本無法進入該房屋,因此對該證據的證明內容和證明目的,被告不予認可;對打印照片,屋內物品仍保持著2020年1月13日的狀況,該物品是原告拒絕讓被告搬走,扣留的被告的財產,導致被告在新店裝修時不能使用而需要重新購置,也因原告上鎖,被告無法搬離屋內物品,對于該證據原告的證明內容和證明目的不予認可,該證據不能達到其所要證明的證明目的。

被告希光通信圍繞自己的主張提供如下證據:證據一、書面房屋租賃合同一份,證明雙方之間的租賃合同關系到期日是2020年1月10日及年租金是7萬元,如續簽合同在租賃期滿前三個月進行協商等其他雙方權利義務關系事實;證據二、原告的妻子谷艷霞與被告員工任某的微信聊天記錄,雙方之間在2020年1月10日上午10時仍在協商續簽合同事宜,而且任

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廣毅明確表述“問一下公司,老板下午來,下午給你信,你先把賬號姓名給我吧”,該內容能夠證明1月10日雙方仍未達成續簽合意以及是否續簽租賃合同需要公司同意,任某無權決定,索要賬號也并非是要支付租金,而是任某為了推進工作,如果公司同意則方便打款,但公司與原告之間并未達成續租合意,因此才有了2020年1月13日原告方人員要求被告搬離物品,被告方要求全部搬離而原告僅同意搬走手機,從而也可以看出,雙方并未達成續租合意。4月15日的微信聊天記錄,谷艷霞明確表述“我鎖門是幾號?”能夠證明原告方鎖門的事實,6月10日的微信聊天記錄,任某提出“希望您認真考慮一下,盡快開門,讓我們把家具拉走,我們幾次找您要求搬東西,可您總是鎖著門不讓我們搬”能夠證明被告方工作人員多次要求搬走原告方扣留的物品,并且在2020年6月10日再次要求搬走物品,原告方仍未同意;證據三、2020年9月2日被告工作人員在得知原告人員將玻璃門解鎖后再次告知原告人員要求搬離物品,與原告妻子谷艷霞之間的對話錄音和錄像,該錄音中谷艷霞稱“你別想動我東西,你今天誰也別想動”“弄到過期了我才給你鎖上門,不讓你干了”能夠證明原告不讓被告工作人員搬原告扣留的被告公司的物品,且原告對出租房屋享有控制權,并且承認在租期到期后將出租房屋上鎖鎖住不讓被告租賃的事實,證明原被告之間不存在租賃合同關系及原告扣留被告物品至今不讓搬走的事實;證據四、照片一張,

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該照片是拍攝的出租房屋的電表,現該電表已斷電,被告不可能進入房屋搬走物品,原告在惡意扣留被告物品的情況下又惡意拖延時間,其無權要求被告支付房屋占用費;證據五、證人楊某、王某、趙某、任某的證人證言,以證明原告人員阻攔被告工作人員搬走空調、貨架等現在出租房內的物品及原告方人員將房屋門上鎖導致被告不能進入房屋、不能搬離物品的事實。

原告谷文義對被告提供的證據質證意見如下:對證據一房屋租賃合同,內容和簽訂主體沒有異議,被告當庭陳述也認可被告法定代表人丈夫李丙君代表被告簽訂的書面房屋租賃合同且事后予以承租和交付使用房屋,視為被告對李丙君行為的認可,能夠證明原被告之間存在房屋租賃關系,能夠證明我方主張。該房屋租賃合同只是寫明“租期屆滿前三個月雙方協商續簽合同”,并沒有如被告所述雙方如未在三個月內續簽則租賃合同終止,事實上被告繼續占用原告房屋,存在事實的房屋租賃關系,因此我方對該證據的證據三性予以認可,但對被告欲以證明的證明目的不予認可;對證據二谷艷霞與任某的微信聊天記錄,2020年1月10號與2020年6月10日相對比,被告稱任某不能代表公司,前后證明目的矛盾,事實上原告及其妻子與被告公司經理任某一直商談續簽事宜,被告公司法定代表人與原告及其妻子沒有任何電話聯系往來,任某的行為系職務行為,能夠代表公司達成續簽意思表示,同時證據二微

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信聊天記錄,被告不應僅對原告妻子谷艷霞的陳述斷章取義、以偏概全,不能證明原告及妻子阻止被告進行續租經營。因被告不履行續租合意約定的義務,未向原告方繳納任何租金,一直持續占用房屋,且原告已向法院起訴向被告主張給付房屋占用費,在雙方糾紛尚未解決前,在被告已將手機全部搬離、尚存柜臺等物品后,原告認為應由法院予以裁決解決雙方糾紛,而并非惡意扣留,同時對證據三光盤及錄音我方也發表上述意見,故對證據二、三被告提供的證據的證據三性不予認可;對證據四,被告僅提供電表照片無法證明被告所欲證明的證明目的,對證據三性均不予認可;對證據五證人證言,證人一、三、四因均系被告公司員工,存在法律上的利害關系,對與我方陳述相沖突的部分或對我方不利部分我方不予認可。證人一僅證明他只知道拉東西,不知道拉東西的目的,被告拉東西也會存在盤貨、換貨、裝修門店的可能,不知道原被告雙方租賃合同細節,不能證明被告所欲證明的證明目的;證人三能夠證明其掌握著卷簾門鑰匙,原告如欲進入出租房屋必須聯系被告員工才能打開出租屋房門,因此被告方掌握并控制所租門店,且該證人能夠證明至2020年8月17日所租房屋燈光仍亮著,證明被告方員工仍有人居??;我方向證人四任某發問并得到回答,任某可以代表公司協商續租事宜,最終公司決定與否也通過任某向原告傳話,原告也曾向其詢問過公司法定代表人電話及詢問是否需要聯系法定代表人,任某沒有給原告電

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話,也沒有申請公司法定代表人出面談判,因此原告完全有理由相信任某即可代表公司續簽和談判確定新的租賃價格,因此原被告雙方已經達成續租協議。在被告拉走手機的情況下,被告的其他物品仍留存在所租房屋內至今,被告沒有報警或向法院起訴過,一直持續占用所租房屋,證明被告所述原告拒絕被告搬離、扣留被告物品不屬實。證人二,雖與被告無工作關系,但是其為華為公司派到被告店里的駐廳工作人員,與被告存在業務往來,因此其也與被告存在法律上的利害關系,我方對該證人證言不認可。

本院對原告谷文義提供的證據的認定意見如下:對證據一房屋所有權證的真實性、合法性、關聯性予以認可;對證據二客戶交易明細清單的真實性、合法性予以認可,但此清單僅能證明被告希光通信在上一個合同期限內已經按照約定給付房屋租金,與本案糾紛無關,故對該證據的關聯性不予認可;對證據三微信聊天記錄及電話錄音的真實性、合法性、關聯性予以認可;對證據四出租門店的照片的真實性、合法性、關聯性予以認可。

本院對被告希光通信提供的證據的認定意見如下:對證據一房屋租賃合同的真實性、合法性、關聯性予以認可;對證據二微信聊天記錄和證據三電話錄音的真實性、合法性、關聯性予以認可;對證據四電表照片的真實性、合法性予以認可,但對該證據的關聯性不予認可;對證據五證人證言,由于四位證人

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中有三位是被告希光通信員工,一位是品牌駐廳工作人員,四人與被告希光通信皆存在很強的利害關系,難以站在中立的立場上證明事情的真實情況,故對該證據的真實性不予認可。

根據當事人陳述和庭審確認的證據,本院經審理認定事實如下:原告谷文義與被告希光通信于2014年12月11日簽訂房屋租賃協議,被告希光通信承租原告谷文義位于武邑縣用于經營,租賃期限自2015年1月10日至2020年1月10日,年租金七萬元。租賃期限屆滿前,原告谷文義與被告希光通信武邑店經理任某溝通續租事宜,雙方因續租期限及續租租金等問題產生分歧,被告希光通信于2020年1月13日將店內用于銷售的手機拉走,被告用于經營的柜臺等物品仍留在出租門店內,原告谷文義持有門店玻璃門鑰匙,被告希光通信持有門店卷簾門鑰匙,2020年9月9日,被告希光通信將滯留在門店內的其余物品拉走并將卷簾門遙控鑰匙歸還原告谷文義。

本院認為,原告谷文義與被告希光通信簽訂有房屋租賃合同,在租賃合同中明確寫明雙方應于租賃期限屆滿前三個月協商續租事宜。對簽訂租賃合同的雙方而言,被告希光通信作為承租方有義務在租賃期限屆滿之前明確告知出租方原告谷文義其是否繼續承租該出租房屋,如繼續承租,則應繳納租賃費,如不再承租,則應清退房屋。

本案中,被告希光通信武邑縣區經理任某在與原告谷文

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義及妻子谷艷霞協商續租事宜過程中,直至雙方上一個租賃期限屆滿仍未作出是否繼續承租房屋的明確答復。作為承租方,應當按照合同的約定在租賃期限屆滿前三個月至租賃期限屆滿期間與出租方就是否續租達成協議,如未達成協議則應在租賃期限屆滿前明確通知出租方并清退房屋,被告希光通信的行為違反了合同的誠實信用原則和公平原則,應對其消極協商的行為承擔不利后果。此外,在與任某多次溝通未果的情況下,原告谷文義要求與被告希光通信的負責人直接進行溝通,但被告希光通信武邑縣區經理任某在明知自己并無最終決定權的情況下并未向原告提供其負責人的聯系方式,被告希光通信的負責人在明知武邑分店續租事宜有分歧的情況下也從未與原告谷文義進行積極有效的溝通協商,致使續租一事陷入僵局。對被告希光通信辯稱其并非有意占用出租房屋而是原告谷文義的妻子谷艷霞等人故意阻攔其將出租房屋內的全部物品搬走的抗辯,因原、被告雙方各執一詞,被告希光通信的四位證人均與被告有密切的利害關系導致證詞無法采信且無其他證據予以佐證,故事發當天的具體情形已不得而知。但即便是原告谷文義的妻子故意阻攔被告希光通信將柜臺等物品搬走,也是由于被告希光通信在租賃期限屆滿后仍未續租也未退租,原告妻子在允許被告將用于銷售的手機全部搬走后扣留一部分價值不高的物品作為留置,而被告在自己物品未全部搬走的情況下,未采取積極主動的措施以索要物品。綜上三方面,被告希光通信在

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主觀上存在過錯,故應當對其在租賃期限屆滿后仍繼續占用原告谷文義的出租房屋承擔賠償責任。

對原告谷文義要求被告希光通信按照新的租賃協議即年租金9.9萬元的標準支付房屋占有使用費的訴訟請求,在原告谷文義與被告希光通信武邑縣區經理任某溝通續租事宜的過程中,任某并未明確表示按照9.9萬元/年的新租金標準繼續租賃房屋,原、被告雙方沒有形成新的租賃協議,故被告希光通信應按照原租賃協議即年租金7萬元(月租金5833元)的標準支付房屋占有使用費,即自原被告雙方上一租賃期限屆滿之次日起,至被告將全部物品搬離之日止(2020年1月11日至2020年9月9日),共計46666元。對原告谷文義要求判令解除其與被告的租賃合同的訴訟請求,原、被告之間的上一租賃協議已于2020年1月10日因合同到期而解除,而原、被告因新的租金標準和租賃期限等問題實際并未達成一致,也沒有形成新的租賃合同,因此也無從談及解除原、被告之間的租賃合同,故對原告的該項訴訟請求不予支持。對原告要求被告騰空并返還出租房屋及房門遙控鑰匙的訴訟請求,由于被告已于2020年9月9日將出租房屋內全部物品搬離并歸還房門鑰匙,故對該訴訟請求不再支持。

綜上所述,依照《中華人民共和國合同法》第三條、第五條、第八條、第二百三十五條的規定,判決如下:

一、被告衡水希光通信有限公司向原告谷文義以年租金7

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萬元(月租金5833元)為標準給付自2020年1月11日至2020年9月9日期間的房屋占用費共計46666元,于判決生效后五日內履行完畢;

二、駁回原告谷文義其他訴訟請求。

案件受理費減半收取680元,由原告谷文義負擔204元,由被告衡水希光通信有限公司負擔476元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。

如不服本判決,可以在判決書送達之日起十五日內,向本院遞交上訴狀,并按對方當事人或者代表人的人數提出副本,上訴于河北省衡水市中級人民法院。

審判員  程保義

二〇二〇年十一月十三日

書記員  王 瑩



公 告

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